Occasione immobiliare a Rapallo

La vendita avrà luogo il 4 luglio presso il Tribunale di Genova, che ha accorpato le funzioni di quello di Chiavari, dismesso, ad un prezzo a base d’asta di 433.500 Euro, a mio parere incongruo rispetto alla qualità complessiva strutturale, come dimostrano alcune immagini a corredo, per esempio quella del bagno principale.

Ecco una dimostrazione di ciò che scrissi alcune settimane fa: alcuni tribunali abbattono i prezzi pur di collocare i beni, mentre altri se ne guardano bene.

Questa proprietà viene proposta a 4.000 Euro/mq, una analoga quanto a superficie ma a Santa Margherita al doppio: 800.000 Euro per 125 mq lordi.

KL Cesec RAP 2014.03.17 Rapallo 001

Sulle alture circostanti Moneglia, una soluzione indipendente: 135 mq con giardino 700.000 Euro. Nell’area di competenza del Tribunale di Genova, che sto attualmente seguendo, l’andamento dei prezzi segue criteri da anni ’90, infatti l’invenduto ha assunto proporzioni spaventose.

Si salvano alcuni terreni agricoli sulle alture circostanti la Superba, che potrebbero essere utili per impiantravi coltivi biologici e creare aziende agricole a km zero, recuperando specie autoctone in tandem con le numerose iniziative già operanti sul territorio.

Me ne sto occupando, chissà che le pezzature, la collocazione e l’analisi del terreno non consentano di creare delle piccole realtà di eccellenza. Chi fosse interessato non esiti a contattarci.

ACS

KL Cesec RAP 2014.03.17 Rapallo 002

Gli agriturismi di fronte alla necessita’ di avere fonti di reddito alternative alla ricettivita’ turistica

In ragione della mia attività professionale mi occupo spesso di immobili ed appezzamenti di terreno che si prestano a diverse interpretazioni nell’ambito di una visione agroalimentare, ricettiva, didattica o del cohousing rurale. Se fino a ieri non avevo alcuna ritrosia ad inventare soluzioni o progettare attività nel comparto agrituristico, oggi tendo a dissuadere clienti ed investitori dall’imbarcarsi in tale avventura, non solo se neofiti ma anche, e soprattutto, se intendono acquistare un immobile ed un appezzamento di terreno appositamente per svolgerla.

Non sono un benefattore e non vivo di aria, sia chiaro: semplicemente ritengo più corretto non sottacere i rischi che imbarcarsi oggi in tale lavoro comporta, soprattutto quello di essere costantemente occupati a tirare la cinghia, non poter effettuare investimenti per restare al passo e quindi perdere terreno rischiando il fallimento. Preferisco consigliare altre opportunità, più remunerative del capitale investito e che consentano una maggiore serenità.

Scrivevo il 28 febbraio scorso, nell’articolo intitolato “Come gestire una fattoria didattica”, che secondo i dati Confcommercio-Confagri nel corso del 2013 sugli oltre 20mila agriturismi censiti ha cessato l’attività il 22% mentre il 16% risulta inoperante. Analizzando le aziende agricole in vendita giudiziaria ed i dati diffusi dalle numerose associazioni di categoria: superficie di terreno disponibile, tipo di coltivazioni o allevamenti, capacità ricettiva ed offerta di attività aggregate emerge una constatazione: gli agriturismi che hanno chiuso erano prevalentemente alberghi di campagna con l’orticello, non aziende agricole che all’attività principale abbinavano la capacità ricettiva.

KL Cesec 2014.03.12 Agriturismo 003

Poiché dal 2007 al 2012 la crescita degli agriturismi sembrava inarrestabile, ho voluto riprendere un’indagine svolta nel settembre 2012 da Agriturismo.it su un campione di 310.000 persone, che aveva raccolto 2.778 risposte, rapportandola con una analoga svolta dall’Istat l’anno successivo, per sintetizzare un aspetto che si sta sempre più delineando nel mercato della ricettività agrituristica.
Poiché sui siti agriturismo.it e istat.it è possibile visionare l’intero palinsesto dei dati riportati, per non appesantire il testo non riporto confronti non strettamente indispensabili ma solamente i valori riferiti all’anno 2013.

Dal 53% degli intervistati l’agriturismo viene percepito come un luogo dove trascorrere una o più notti piuttosto che come un ristorante con prodotti tipici, ed il 44% dei turisti rurali ricerca proprio l’ambiente familiare e l’ospitalità offerti dalle aziende agrituristiche. Nel 30% dei casi sono migliorate la percezione generale nei confronti dell’agriturismo e l’idea che possa evolversi mantenendo lo spirito iniziale, pur se il 34% lamenta menu banali e non legati al territorio ed il 24% la poca chiarezza sui prezzi.
Tra le mete più gettonate calano Toscana, dal 64 al 58% delle preferenze,  ed Umbria, dal 44 al 35, mentre le altre restano sostanzialmente invariate.

La crisi ha inciso sul 70% degli intervistati: nel 2007 il 69% andava in agriturismo almeno quattro volte l’anno, ma già nel 2009 solo il 54% dichiarava di soggiornarvi più di una volta, ed oggi lo fa solo il 41 per cento.

Cresce nel quinquennio l’età media degli agrituristi, registrando un forte aumento degli over 50 ed un sensibile calo degli under 35, che passano dal 20 al 10% mentre i primi crescono dal 30 al 39 per cento. Questo dato non sta a significare che l’agriturismo è una meta per vecchietti, piuttosto che tra gli under 35 risiede massimamente la fascia di coloro che non hanno né lavoro né denaro. Significativo infatti come gli over 50 siano caratterizzati nel 31% dalla minore attenzione al budget rispetto ai più giovani.
Che l’utenza invecchi lo dimostra anche il tipo di compagnia scelta per la vacanza: se nel 2007 il 67% privilegiava un partner anche occasionale, nel 2009 il 57% sceglieva decisamente il partner ed oggi nel 65% preferisce soggiornare in agriturismo con tutta la famiglia, bambini compresi, che nel 55% dei casi hanno meno di 10 anni.

Ciò comporta che il 67% degli intervistati senza figli dichiari che preferisce evitare l’agriturismo, o quanto meno certi agriturismi, proprio per non ritrovarsi in un Kinderheim. Il dato sembra veritiero se gli stessi intervistati, rispondendo ad una domanda di verifica, dichiarano che preferiscono evitare, nel 56% dei casi, di trascorrere vacanze con amici che hanno figli, ma ciò non costituisce una novità: coloro che hanno figli tendono a frequentarsi tra loro per un’uniformità di tempi, argomenti ed esigenze in comune.
Il cliente alberghiero e delle ristorazione senza figli è tradizionalmente quello maggiormente disposto a spendere; l’abbandono di chi non ha figli, anche se non motivato da ragioni economiche, costituisce pertanto un dato da osservare nella dinamica del fatturato degli agriturismi, soprattutto considerando che numerosi pacchetti prevedono il soggiorno gratuito o semigratuito per i bambini, e che numerosi agriturismi hanno investito molto per attrarre famiglie con figli piccoli.

Ma passiamo alle motivazioni: gli italiani scelgono l’agriturismo all’insegna del mangiar sano nell’84% dei casi e del risparmio nel 91%, mentre la possibilità di immergersi nella natura stimola il 38% degli ospiti anche se solo il 16% tende a provare un po’ tutte le possibilità offerte da questo tipo di vacanza: natura, enogastronomia, relax, attività olistiche per il benessere fisico e spirituale. Corsi ed altre iniziative proposte dentro e fuori l’agriturismo seguono a distanza, segno che chi le frequenta non le vive come una componente del pacchetto vacanza bensì come la ragione per recarsi nel luogo dove vengono tenute, indipendentemente dal fatto che si tratti o meno di un agriturismo.

Gli stranieri cercano invece nella vacanza in agriturismo la tranquillità (84%) e l’attenzione all’ambiente (79%) oltre che la possibilità di visitare attrazioni naturalistiche o storiche nei dintorni (36%) e svolgere attività nell’azienda (24%) comprese quelle legate all’agricoltura ed all’allevamento. Italiane o straniere, le famiglie sono nel 48% dei casi  attente agli agriturismi che offrono un ambiente familiare e nel 38% spazi e attività dedicati ai bambini. Fra le attività possibili l’equitazione è quella preferita dal 34% degli intervistati mentre le altre seguono in ordine sparso. I profili sin qui descritti non sono quelli dei trentenni con figli piccoli, bensì quelli dei 40-50enni: va tenuto presente che oggi i figli si hanno massimamente verso i quarant’anni di età.

Oggi l’agriturismo è scelto anche per festeggiare matrimoni, cresime e comunioni, purché situato in un contesto d’atmosfera.
Nell’estate del 2013 sono stati 3 milioni gli italiani che hanno scelto di trascorrere almeno quattro giorni di vacanza in uno dei ventimila agriturismi, con una flessione del 17 per cento rispetto alle aspettative dei gestori.
I prezzi vanno dai 14 ai 27 euro per un pasto e dai 22 ai 49 per un pernottamento, con punte di 90 che riguardano però resort assolutamente particolari. Il 74% degli intervistati ha dichiarato di considerare eque tariffe giornaliere non superiori ai 36 euro comprensive di pernottamento e trattamento di mezza pensione. Un importante indotto per l’agriturismo è rappresentato dalla vendita dei prodotti tipici: ortaggi ma soprattutto vini, formaggi, salumi e prodotti dell’artigianato locale. Ma anche in questo caso il calo delle vendite nel 2013 è stato del 39%, un abisso.

E quando finisce l’estate ci si prepara all’autunno, ancora clemente, e poi al freddo, mai amico.

KL Cesec CV 2014.03.12 Agriturismi 002

Se, secondo l’Istat, nel 2013 gli italiani hanno effettuato 63.154.000 viaggi e pernottamenti nazionali (-19,8% rispetto al 2012) e se gli agriturismi subiscono per forza di cose una sosta forzata almeno trimestrale, è chiaro come i dati delle frequentazioni e delle aspettative, parametrati ai costi, lascino intendere come l’attività di agriturismo non sia più da considerare remunerativa.

L’unica possibilità di fare agriturismo rimane pertanto, a ben vedere, quella di abbinarla ad un’attività agricola, agroalimentare o di allevamento costituente la fonte primaria di reddito. E se edifici e terreni sono di famiglia da generazioni, è ancora meglio, soprattutto se sorretti dall’ormai imprescindibile capacità di reinventarsi ogni giorno.

Come dite? Siamo tornati all’ottocentesco detto toscano senza lilleri non si lallera? Purtroppo è così, in una visione non catastrofista, soltanto improntata a maggiore consapevolezza: è meglio tenerli stretti, i lilleri, perché il tempo degli sprechi è finito. E’ arrivato il tempo di badare all’essenziale.

Alberto C. Steiner

Strani movimenti tra domanda e offerta nel contenzioso immobiliare

Alle aste giudiziarie si assiste ultimamente a ribassi incredibili. Mi sono chiesto il perché.
Come si nota da ciò che pubblico, sto seguendo diversi immobili esecutati nelle regioni Emilia Romagna, Toscana, Veneto e Friuli Venezia Giulia.

E’ da quasi un ventennio che mi sono specializzato in questa professione e mi rendo conto di come, complice la crisi economica che attanaglia il nostro Paese, i prezzi degli immobili siano crollati. E, come ebbi modo di scrivere recentemente, frequentare le aste è come frequentare un polveroso club britannico: ci sono giudici, cancellieri, professionisti, rappresentanti dei creditori procedenti. Le solite facce, insomma, sempre quelle. Manca il biliardo per ingannare il tempo, perché tanto quelli che non si presentano sono proprio gli acquirenti.

Ma, pensando che tutto, compresa la caduta delle quotazioni immobiliari e pur considerando che stiamo parlando di vendite giudiziarie, ha un limite, mi sono chiesto la ragione di certi ribassi a botte di centomila euro in secondo esperimento, quando una volta i giudici, perché ribassassero il quinto, bisognava letteralmente pregarli.

E allora mi è venuta una curiosità, che ho provato a soddisfare andando a ravanare, come si dice in milanese, nelle aste di tribunali che non frequento o che ho frequentato sporadicamente: Catania e Palermo in Sicilia; Napoli e Salerno in Campania; Vibo Valentia, Reggio e Cosenza in Calabria; Bari e Lecce in Puglia e, infine, Roma, Ancona e Pescara.

Posso usare un francesismo? No non lo uso che, come dice il Puffo Quattrocchi, è meglio… Anche lì ci sono ribassi, è ovvio, con punte massime a Bari e Napoli, segno che anche lì il mercato immobiliare è asfittico.
Ma nelle altre località i ribassi avvengono con il contagocce.

Se fossi tediato da ubbie complottiste potrei pensare che i notevoli ribassi del Nord facciano parte di un piano ordinato ad affossare l’economia annientando i numerosi imprenditori che, già provati dalla devastante esperienza del fallimento, si ritrovano senza casa ed ancora con i debiti, visto che i prezzi di aggiudicazione non sono assolutamente capienti.

Oppure posso pensare che si tratta di un tentativo di portare a casa il più possibile in un momento difficile come l’attuale. Cosa pensare… non lo so, fate voi.

concordato-preventivo

Una villa da completare a Latisana offerta particolare

Non ci sono dati certi sull’origine romana di Latisana, comune di 13.682  in provincia di Udine, ma solo ipotesi basate su un diario del 333, l’Itinerarium Burdigalense redatto da un pellegrino d’Aquitania che, nel suo viaggio verso Gerusalemme, tenne scrupolosamente nota di tutte le località incontrate e delle relative distanze in miglia romane. Lungo l’antica Via Annia, nel tratto che collegava Concordia ad Aquileia, scrisse che a 9 miglia dalla prima si trovava una mutatio, vale a dire stazione di cambio cavalli e ricovero viaggiatori, denominata Apicilia.

Il centro storico della città fu completamente distrutto da un bombardamento durante la Seconda Guerra Mondiale e, nel 1959, la frazione di Lignano Sabbiadoro divenne comune autonomo e nei primi anni ’70 prese il via lo sviluppo del porto turistico di Aprilia Marittima, situato sulla Laguna di Marano nei pressi di Lignano Sabbiadoro.

Lungo la strada che da Latisana conduce a Lignano è posta un’ampia villa a due piani eretta agli inizi degli anni 80 su un lotto della superficie di 2.000 mq, con un giardino caratterizzato da alcuni pini marittimi in leggero rilevato che fronteggia la facciata principale dell’edificio.

KL Cesec RAP 2014.03.04 Latisana 006

La struttura portante della villa è realizzata in calcestruzzo armato, i solai di piano e di copertura in laterocemento, i tamponamenti in blocchi laterizi. Le murature esterne intonacate a civile e tinteggiate e il manto di copertura a quattro falde è in coppi con lattoneria in lamiera zincata.
La costruzione, sana e asciutta e priva di apparenti segni di degrado, non è abitata ed è priva di qualsiasi arredo.

I due livelli: locali tecnici ed accessori, oltre ad una tavernetta e ad un’autorimessa al piano terreno; abitazione al piano superiore, sono perfettamente speculari e la superficie di ogni livello al loro dei perimetrali è di 135 mq.

Per rendere abitabile la proprietà è necessario procedere a:

  • completa realizzazione del bagno nella zona giorno
  • fornitura e posa di parte dei sanitari nella zona notte
  • completamento degli impianti termico, elettrico e gas
  • fornitura e posa di caldaia metano
  • chiusura di tracce nelle murature
  • intonacatura o rivestimento di alcuni elementi ora al grezzo
  • tinteggio di gran parte delle superfici murarie
  • fornitura e posa in opera di tre porte interne
  • fornitura e posa di battiscopa in tutto l’alloggio
  • posa del coprifilo nelle quattro porte esistenti.

 

La vendita, promossa da Unicredit, avverrà l’8 aprile prossimo presso il Tribunale di Udine al prezzo base di Euro 135.000 contro una valutazione di Euro  240.000 risalente ad una precedente perizia del luglio 2011.

Come sempre, la pagina Contatti e’ a disposizione di chi volesse ricevere maggiori informazioni.

Importante occasione immobiliare ad Aquileia

Aquileia, in provincia di Udine, è una città troppo nota e storicamente importante per poter essere descritta in poche righe.

Nella centrale piazza San Giovanni, è in vendita un fabbricato su tre piani con giardino antistante, composto al piano terreno da corridoio d’ingresso, locali cantina, ripostiglio e lavanderia, un servizio igienico con doccia, locale centrale termica ed autoclave acessibile anche dall’esterno; al primo piano la zona notte con tre camere di cui una aperta su terrazza e un bagno; al secondo piano la zona giorno che occupa l’intero piano adibito a soggiorno-pranzo ed agli usi di cucina con al centro un moderno caminetto in muratura.

KL Cesec RAP 2014.03.03 Aquileia 002

La proprietà, completata da un giardino d’ingresso di forma rettangolare, si presta ad essere utilizzata come abitazione, con eventuale attività di B&B annessa..

Verrà posta in vendita il 7 aprile prossimo presso il Tribunale di Udine al prezzo a base d’asta di Euro 97.500.

Come sempre, usate la pagina Contatti per avere maggiori informazioni.

KL Cesec RAP 2014.03.03 Aquileia 001

 

Un immobile di nobili origini a Carpi vera metafora del declino dell’Italia

Un palazzo nobiliare situato nel centro cittadino e noto come Palazzo Marchi-Focherini è assoggettato ad una procedura esecutiva e sarà posto in vendita all’asta il prossimo 26 aprile.

Rendo di seguito una sintesi degli elementi essenziali descritti nella mia relazione valutativa risalente al  12 febbraio scorso.

Il fabbricato presenta una struttura portante in elevazione di mattoni laterizi pieni, con solai del tipo piano in struttura mista di legno e laterizio ed un tetto con capriate e terzere in legno massiccio, ordito in listelli di legno a sostegno del manto di copertura in coppi, che non presenta nessuna coibentazione ed evidenzia lattonerie in lamiera zincata in pessimo stato. Anche i paramenti murari esterni presentano intonaci in pessimo stato, in parte caduti o distaccati dal supporto e con tinteggiature a finta architettura ormai pressoché inesistenti di cui  imangono tracce a contorno delle finestre del sottotetto. L’area cortilizia pertinenziale è delimitata da alti muri laterizi intonacati, e sistemata a verde con piante ornamentali anche d’alto fusto, il tutto in evidente stato di abbandono.

KL Cesec RAP 2014.03.03 Carpi 001

Trattasi nel complesso di un antico palazzetto nobiliare ubicato nel centro storico cittadino, all’interno di un contesto omogeneo e ben conservato. Il valore architettonico è relativamente pregevole, considerate la ricercatezza rilevabile nelle caratteristiche dell’ampio androne sulle cui pareti spiccano dipinti attribuiti al pittore Lelio Rossi, così come la doppia scalinata d’accesso al primo piano, l’arcata che separa il vano scale dal salone; le finiture poi si presentano particolarmente ricercate nel salone ed in tutte le stanze da letto sia relativamente ai pavimenti originali in seminato veneziano posati a motivi geometrici, sia nelle cornici in stucco dei soffitti a botte, sia nei dipinti particolarmente elaborati alle pareti.

Tutte queste caratteristiche, nonché l’ampio giardino, rendono l’immobile con vocazione di residenza signorile.
Tutte queste peculiarità, tipiche dell’immobile di pregio, vengono però fortemente depotenziate, oltre che dalle condizioni statiche dell’edificio, dallo stato di conservazione, entrambi tali da richiedere un consistente intervento di restauro.

Lo stato di manutenzione e conservazione generale del complesso è infatti scadente, con distacchi di intonaci dalle murature esterne, caduta di porzioni del cornicione, lattonerie arrugginite e tinteggiature pressoché inesistenti sia sul fronte in fregio alla strada pubblica sia sui fronti interni. Alcune strutture portanti sono state oggetto di puntellamenti di cui si condivide la prudenziale messa in opera ancorché non si verifichino possibili crolli, le “catastrofiche” condizioni descritte nella perizia estimativa a firma del prof. ing. Gian Carlo Spaggiari in atti; sono comunque diffuse fessurazioni sulle pareti ed a soffitto che interessano le decorazioni pittoriche.

L’immobile consta al piano terreno di un laboratorio di mq. 125,68, di due negozi estesi rispettivamente per mq 47,55 e 38,28 e di un’abitazione con relativi accessori per mq. 103,62 oltre a loggia e lavanderia per ulteriori mq. 117,31.
Al primo piano vi è l’abitazione padronale al piano primo e stesa su mq. 314,81, oltre a restanti vani d’abitazione per complessivi mq. 87,45.
Al piano secondo vi sono soffitte per complessivi mq. 314,81, mentre l’area cortilizia al piano terreno copre una superficie di mq. 662,00.

KL Cesec RAP 2014.03.03 Carpi 002

Applicando il procedimento estimativo cosiddetto per comparazione e tenute in conto le caratteristiche intrinseche ed estrinseche sopra brevemente esposte ed ogni altro elemento ritenuto influente, si è esperita un’accurata indagine, tenuto conto del particolare momento di congiuntura e ristrettezza del mercato immobiliare, nonché della particolarità del bene che indubbiamente, per sua natura, può essere definito di prestigio e non si presta ad operazioni immobiliari speculative, ma può essere proposto esclusivamente ad
una ristretta fascia di privati che ne vogliano fare la propria residenza, o ad investitori che lo vogliano adibire a particolare attività.

Considerato inoltre il suo reale stato di manutenzione e conservazione, che comporta un intervento di ristrutturazione di considerevole impegno economico dovendo interessare elementi strutturali, le finiturr e l’intera impiantistica, si determinano, operate le necessarie proporzioni, i seguenti valori unitari riferiti all’attualità, la valutazione prudenziale della proprietà è stata stabilita in Euro 675.840, ben lontana da quella risalente all’11 maggio 2009 che ne ipotizzava il valore in Euro 1.338.242.

Il complesso verrà venduto all’asta (XI esperimento) il 26 aprile 2014, ad un prezzo  base di Euro 550.000.
Chi scrive è convinto che una seria trattativa a saldo e stralcio con gli enti creditori può far aggiudicare l’immobile ad un controvalore sensibilmente inferiore.

La questione è un’altra: cosa farne. A parte una residenza di sicuro pregio, realizzabile mettendo in preventivo un esborso oggi non quantificabile ma sicuramente non inferiore al milione di euro per i necessari lavori di ripristino strutturale e funzionale, non rimane che la fondazione che adibisca l’immobile a prestigiosa sede di corsi, convegni o seminari. Assolutamente da escludere un’attività ricettiva.

Per farla breve, tra costo di acquisto ed oneri afferenti, onorari professionali di consulenza, assistenza e progettazione, cantieristica un giocattolo da due milioni di euro. La proprietà non è fortunatamente assoggettata a vincoli di soprintendenze che dall’alto dei loro scranni impedirebbero di piantare anche solo un chiodo prima di aver esperito indagini e valutazioni dai tempi biblici, salvo non aver mai fatto nulla per tutelare patrimoni edilizi che vanno allegramente in malora parandosi dietro la giustificazione che non ci sono soldi, salvo che per organizzare convegni.

Di passaggio il cognome Focherini non è uno qualsiasi nella località emiliana: Odoardo Focherini, nato a Carpi il 6 giugno 1907 e morto nel campo di concentramento di Hersbruck, in Germania, il 27 dicembre 1944 è stato un dirigente d’azienda ed intellettuale cattolico.

Venne insignito di Medaglia d’oro alla memoria al Merito civile della Repubblica Italiana ed iscritto all’Albo dei Giusti tra le Nazioni a Yad Vashem per la sua opera a favore degli ebrei durante l’Olocausto, in ragione della quale fu arrestato e morì nel campo di concentramento di Hersbruck. Il 10 maggio 2012 papa Benedetto XVI ha firmato il decreto che riconosce il martirio in odium fidei, riconoscimento che ha aperto la strada alla beatificazione di Focherini, celebrata a Carpi il 15 giugno 2013.

 

ACS

Solo le strategie immobiliari innovative funzionano in questo mercato

Mentre nel Regio Parco le prime viole spargono il loro lieve profumo la Camera di Commercio di Monza e Brianza diffonde i dati sull’andamento del mercato immobiliare relativi all’appena trascorso 2013: e qui son tutt’altro che rose e fiori.

In una città dove dall’anno 2008 ad oggi le transazioni si sono ridotte del 44 per cento, secondo gli osservatori dello scenario immobiliare il 2014 sarà di transizione ma, secondo i più anziani ed esperti operatori del settore, quelli che calcano i marciapiedi e fanno gli appuntamenti sotto i portoni, non solo quest’anno non sarà di ripresa, ma potrebbe essere anche peggio del precedente. Intanto un’evidenza è sotto gli occhi di tutti: drastici tagli al personale ed alla comunicazione, tranne quella web con preferenza per i portali gratuiti.

I giornali a diffusione gratuita dedicati agli annunci immobiliari hanno progressivamente ridotto il numero di pagine ed alcuni sono scomparsi, i volantini distribuiti ovunque appartengono ai ricordi. Gli alberi ringraziano.

I dati recentemente diffusi dalla Camera di Commercio di Monza e Brianza registrano un -10,5% in città ed un -11,6% in provincia: “I dati ufficiali non riflettono la realtà” afferma sottovoce ma senza ipocrisia un operatore che preferisce rimanere anonimo “perché sappiamo bene quanto ‘nero’ ci sia ancora nel nostro lavoro e quanto non sia legato solo alla piaga degli abusivi tuttora diffusa” concludendo che la perdita reale si attesta su un drammatico 30 per cento.

KL Cesec RAP 2014.03.03 Monza Municipio

Walter Springhetti di Immobiliare WS Group afferma: “Non mi ritrovo del tutto nei dati diffusi dalla Camera di Commercio: secondo la nostra esperienza la contrazione dei valori immobiliari è più marcata, soprattutto perché in molti casi si crea una forbice ampia tra i prezzi effettivi di vendita e gli attuali valori di mercato, già così tanto decurtati rispetto agli anni precedenti: non è infrequente che un immobile valutato ed immesso sul mercato ad un prezzo conforme all’attuale listino venga poi venduto ad un prezzo del 10 o 15% inferiore rispetto a quanto richiesto inizialmente”.

Gli fa eco Giorgio Sala di Garatti immobiliare: “A mio parere i dati sulla quantità di vendite a Monza sono decisamente peggiori di quelli diffusi” mentre è una voce fuori dal coro, pur con tutti i se e i ma del caso, quella di Filippo Meani della Meani Real Estate & Business: “Per noi il secondo semestre del 2013 è andato meglio del 2012 ma, certo, i prezzi sia delle case in vendita sia di quelle in affitto si abbassano. Si riesce a vendere solo il nuovo: edifici e appartamenti vecchi tendono a cadere nell’oblio. Ad Arcore abbiamo realizzato una palazzina innovativa, puntando molto sulla domotica: è stata una giocata vincente, perché siamo riusciti a vendere quasi tutti gli appartamenti dello stabile in poco tempo”.

KL Cesec RAP 2014.03.03 Monza via Lambro

Tutti concordano comunque nel considerare quello da poco concluso un annus horribilis, nel quale le vendite degli immobili hanno subito un calo significativo: “Abbiamo dovuto adattarci alla situazione” afferma Gaetano Cerchiara titolare agenzia immobiliare monzese “La nostra strategia? Togliere ogni tipo di spreco allo scopo di utilizzare in comunicazione le somme risparmiate. Abbiamo poi investito tempo e denaro nella preparazione del collaboratori per poter aumentare la qualità del servizio al cliente e abbiamo anche aumentato le ore di lavoro per agevolare al massimo le transazioni immobiliari”.

La situazione del capoluogo brianzolo può essere presa come specchio poiché, escludendo città come Milano e Roma, è sintomatica di una realtà nazionale, specialmente a carico di località considerate gioielli sotto il profilo architettonico e della qualità della vita, e dove i prezzi degli immobili si erano scollegati dalla realtà.
Oggi alcuni operatori hanno scelto la via più facile: effettuare tagli, in particolare al personale affidando più mansioni a un numero ridotto di persone e non investendo più in pubblicità sulla carta stampata, in particolare freepress. Altri hanno invece approfittato del momento per migliorare la qualità, soprattutto relativamente all’approccio con i clienti, alla formazione ed agli investimenti dedicati al marketing.

La giacenza media di un immobile sui listini, salvo pochissimi e fortunati casi, si è allungata ormai a 6/9 mesi e le trattative si concludono solo se il proprietario è disposto a ribassare il prezzo dal 10 al 20 per cento.
E va ancora bene, a nostro parere, in un paese dove gli immobili sono, spesso senza merito, tra i più cari d’Europa. Ma per tornare a vendere case troppi cambiamenti, e tutti insieme, dovrebbero intervenire: mutui concessi più facilmente, maggior sicurezza del lavoro, un clima generale più sereno e fiducioso.

E non è da interpretare come un segnale positivo, come invece fa La relazione di Bankitalia relativa all’ultimo trimestre del 2013, l’incremento degli incarichi di vendita: oggi vende solo chi non può farne a meno, e ben sapendo di vendere in perdita. Nessuna ripresa quindi, si sta solo grattando il fondo della botte, tanto è vero che le stesse previsioni di Bankitalia ipotizzano una flessione del 36,5%, con un deterioramento più marcato nel Nordovest.

Ad alcuni operatori è invece andata bene: sono quelli del mercato del lusso, che mai come nel 2013 ha fatto rima con Russo, in particolare in terra veneta e sui laghi prealpini, Como in testa.
E sembra che gli italiani abbiano investito all’estero, dove si è registrato un incremento del 5,5% con marcate preferenze per Svizzera,Stati Uniti e Spagna, a dimostrazione che la crisi non c’è per tutti.

ACS

Dagli Appennini al Mar Tirreno ecco una villa a Forte dei Marmi da rilevare

Volete mettere le atmosfere di boschi, borghi, ruderi da recuperare, frutti colti e mangiati direttamente dai rovi alle quali siamo abituati?

Ma questa volta ci è toccata e la segnaliamo: una bella villa unifamiliare edificata nel 1993 a Forte dei Marmi, in vendita a meno di un milione di euro contro una valutazione peritale superiore ad 1milione 500mila risalente al 2011, con la possibilità di avere una nostra consulenza per chi volesse acquisirla ad un prezzo ancora inferiore rispetto alla base d’asta.

KL Cesec RAP 2014.03.02 Forte dei Marmi Villa 001

Forte dei Marmi, la località marina versiliana in provincia di Lucca punto di ritrovo estivo di numerosi protagonisti della finanza nazionale ed internazionale, campioni sportivi e personaggi del mondo dello spettacolo, non ha bisogno di presentazioni anche perché, oltre alla mondanità, vi è ben poco da dire.

Il toponimo deriva dal fortino che sorge al centro della città e dai marmi che dalle vicine Alpi Apuane, dopo discese vertiginose per mezzo di impianti incredibili, tra i quali una ferrovia detta La Marmifera, venivano trasportati fino al pontile per essere imbarcati. Nella centrale piazza Marconi vi si svolge un particolare mercato dedicato ai prodotti dell’artigianato locale divenuto nel tempo un evento itinerante.

In località Vaiana è in vendita una villetta su due piani fuori terra, edificata tra il 1991 ed il 1993 per complessivi 188 mq circondata da un giardino di circa 600 mq. L’edificio consta di soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno, ripostiglio sotto scala, camera e bagno al piano terreno e di quattro camere (due con bagno privato), disimpegno e tre bagni al piano superiore. Entrambi i piani sono corredati da un portico su tre lati. ed il fabbricato è complessivamente ben tenuto ed in buono stato di conservazione con buone finiture, pavimenti in cotto, infissi in legno con vetrocamera, impianti perfettamente funzionanti

KL Cesec RAP 2014.03.02 Forte dei Marmi Villa 002

La proprietà, regolarmente censita in Categoria A/7, classe 3, vani 10,5 e rendita di Euro 2.104,05, verrà battuta all’asta a Lucca  il prossimo 6 maggio al prezzo base di  Euro 933.750, contro una valutazione peritale di Euro 1.555.000 risalente al febbraio 2011.

Eventuali offerte dovranno essere depositate entro le ore 12:00 del giorno precedente l’asta, mentre eventuali trattative di negoziazione a saldo e stralcio dovranno verosimilmente concludersi almeno una settimana prima della sessione d’asta  per dar modo al creditore procedente di esercitare la desistenza.

Per chi desiderasse maggiori informazioni la form nella pagina Contatti e’ a Vs. disposizione.

ACS

 

Banche e contenzioso immobiliare una terza via per un potenziale acquirente

Le banche non amano le aste. L’affermazione, apparentemente paradossale, ha una motivazione, che vedrò di chiarire con un esempio.

Siete una banca e avete prestato a Tizio 100.000 euro per acquistare un immobile, con l’accordo che vi restituirà l’importo in dieci anni e, a garanzia del vostro credito, avete iscritto ipoteca sull’immobile. Tutto regolare. Tizio vi paga le sue brave rate mensili ma, giunto a 30.000 euro, interrompe i pagamenti. Trascorre qualche tempo durante il quale inviate lettere di sollecito, iscrivete un pignoramento sull’immobile, avete incontrato Tizio per definire eventuali modalità di rientro; non accade nulla, però avete sostenuto delle spese legali, oltre all’onere finanziario del credito sin qui non incassato ed al fatto che non potete reinvestire i 70mila euro in altre operazioni finanziarie.

Avete inoltre versato in un apposito fondo rischi tenuto presso la Banca d’Italia una somma proporzionale all’entità del vostro credito, che aumenterà proporzionalmente all’anzianità ed all’esigibilità del credito stesso. Diciamo che, oltre a non aver incassato i 70mila euro residui, ne avete spesi non meno di 2.500.

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Una volta giunti alla determinazione che il credito non è recuperabile attivate la procedura che porterà l’immobile ad essere venduto all’asta: gli avvocati del vostro ufficio legale prepareranno l’istanza, che il tribunale accoglierà nominando un custode giudiziario del bene, che a sua volta nominerà un perito che valuterà il bene. Diciamo che tutto questo ha un costo, quantificabile grosso modo in 5.000 euro che qualcuno dovrà pagare, e intanto il tempo passa ed i vostri oneri finanziari aumentano.

Immaginiamo che il tribunale competente per l’esecuzione sia quello di una città di medie dimensioni: l’asta avrà luogo dopo soli due anni dall’insorgenza del contenzioso. Il perito ha però dichiarato che l’immobile, a causa del mutato scenario economico e sociale rispetto a quando voi ne avete finanziato l’acquisto, non vale più 100.000 euro, bensì 87.500, e il giudice fissa tale valore come base d’asta.
Iniziamo a fare un po’ di conti: 87.500-5.000-2.500 = 80.000 dai quali andranno tolti alcuni oneri procedurali ed il solito costo finanziario: mi sa che siete già in perdita… ma andiamo avanti.

L’asta va deserta e il giudice ne fissa una seconda, dopo un anno e con un ribasso del quarto, vale a dire 87.500-21.875 = 65.625. Questa volta l’immobile viene aggiudicato: non siete una banca fortunata, siete in Matrix e questo è solo un esempio, in realtà non va quasi mai così. Comunque facciamo finta che vi vada bene al secondo colpo e rifacciamo i conti: 65.625-5.000-2.500 = 58.125 – 70.000 = -11.875 avete già perso il 17% del vostro credito residuo, senza contare le ulteriori spese per la procedura ed il solito costo finanziario.

Anche il vostro debitore non se la passa bene: non ha più l’immobile ma il ricavato non è stato sufficiente a soddisfare il debito, perciò qualcuno – voi compresi – lo rincorrerà fintanto che non avrà onorato il residuo. Il risultato pratico è che da quel giorno Tizio si muoverà in nero, non avrà nulla di intestato, nemmeno un conto corrente. E nè voi né altri porterete a casa un centesimo.

Torniamo quindi a voi ed ai vostri 58.125 euro residui, che più verosimilmente si saranno ridotti a 53.000 scarsi: credete di rivederli immediatamente dopo la conclusione della procedura? Negativo. Se sarete fortunati li riavrete dopo un anno, mese più mese meno, senza interessi è ovvio, anzi c’è il rischio che – come hanno provato a fare alcuni tribunali – vi venga chiesta un’indennità per custodia valori.
Beh, che dire? Questa volta vi è andata male, del resto da buona banca lo avevate previsto, è per quella ragione che a livello interbancario avete stabilito il deposito sul fondo rischi tenuto presso la Banca d’Italia.

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Ma anche al vostro interno avete definito una alea di rischio, sulla base dell’esperienza vostra e delle banche vostre colleghe/concorrenti e delle norme di legge, provvedendo con apposite poste di bilancio. Non da ultimo, quando avete concesso a Tizio il mutuo di 100.000 euro, per effetto dell’unità di misura con la quale avete effettuato i conteggi, le prime rate coprivano proprio l’onere finanziario, vale a dire il vostro guadagno. Quindi, diciamocelo francamente, non è che ci avete proprio rimesso…

Esaurito questo siparietto, propongo un’altra affermazione: cosa sarebbe accaduto se io, sulla scorta della perizia da 87.500 euro ed in base alla conoscenza del residuo debito pari a 70.000 fossi andato direttamente alla banca creditrice ed avessi offerto, poniamo, 40.000 euro per acquisire l’immobile? Probabilmente mi avrebbero riso in faccia, ma a 47.500 avrebbero accettato.

L’accettazione della mia offerta mi avrebbe consentito di by-passare l’asta, entrando in possesso di un immobile privo di qualsiasi trascrizione o vincolo ipotecario, ed avrebbe cancellato la procedura con qualsiasi onere afferente. Il debitore, anziché rimanere espropriato ed ancora con i debiti, sarebbe tornato in bonis, e magari avrebbe avuto da me un’elargizione di, poniamo, 5.000 euro che gli avrebbero fatto comodo, in cambio dell’accettazione della mia offerta. Non sto parlando di mance, o mazzette: tutto legale, tutto regolare, tutto registrato.

Dov’è la differenza? Per il debitore, che ha risolto i suoi problemi. Per la banca, che a fronte di una perdita comunque inevitabile, ha circoscritto i danni, limitando sensibilmente il tempo di esposizione ed evitando di sobbarcarsi costi aggiuntivi non definibili con certezza soprattutto in ordine al fattore tempo.

In queste righe non ho fatto altro che tracciare un’ipotetica azione di negoziazione a saldo e stralcio ad effetto immediato. Esiste anche un’altra possibilità, che più oltre descrivo brevemente e che costituisce il nerbo dell’attività da me effettivamente svolta.

La negoziazione a saldo e stralcio è, in ogni caso, una procedura che non ha bisogno di soggiacere a pastoie, bizantinismi e umori, basandosi su quella politica del fare che, con poche ma essenziali regole, informa l’imprenditoria e la finanza sane, quelle alle quali la burocrazia di stampo sovietico sta stretta e che abbisogna solamente delle circa cinquemila leggi essenziali alla regolamentazione del consorzio civile, e non sa cosa farsene delle altre circa 150mila che si sovrappongono e si contraddicono, per alimentare un clima dove l’incertezza è prodromica al sopruso.

Detto in estrema sintesi il sistema funziona così: mi piace un immobile, ritengo che il suo valore sia inferiore al prezzo fissato a base d’asta, o semplicemente ritengo di fare un buon affare; mi presento alla banca creditrice e formulo un’offerta. O viene accettata o non viene accettata. Punto. Finito.

Se viene accettata, anche dal debitore esecutato al cui convincimento pensa la banca, verso un deposito cauzionale che può variare dal 5 al 30 per cento dell’importo negoziato. Esaurite le necessarie incombenze e fissato l’appuntamento con il notaio si stila l’atto di compravendita (un normale rogito anziché un’assegnazione da parte del tribunale, ed anche questo ha la sua importanza per l’immagine dell’esecutato) e si salda il prezzo.

In alternativa al rogito, e con un intento meramente speculativo, posso chiedere di poter assumere l’onere di acquisire il debito per un periodo di tempo prefissato, alla scadenza del quale o ho individuato un acquirente oppure devo acquistare l’immobile. Generalmente il tempo concesso varia da sei mesi a due anni, dipende da tutta una serie di fattori: abusi edilizi, riqualificazione ubranistica dell’immobile, verifica dell’esistenza di provvidenze pubbliche.

Nel frattempo individuo un acquirente, cedo l’immobile e si stipula l’atto di compravendita. Naturalmente l’immobile viene ceduto libero da qualsiasi vincolo o trascrizione pregiudizievole.

Alberto C. Steiner

Comprare un immobile alle aste immobiliari

Abbiamo sin qui lavorato in silenzio, per essere pronti ad aprirci alla condivisione delle iniziative in progetto, ed oggi possiamo accogliere Compagni di Viaggio che vogliano compiere con noi un percorso, siano essi investitori associati in una o più iniziative oppure persone che intendono acquistare un immobile per uso personale, individualmente o in cohousing.

Iniziamo quindi a parlare degli strumenti tecnici, finanziari e giuridici da noi utilizzati per portare a compimento le iniziative.

Quando un soggetto acquista una casa ad un’asta lo fa per beneficiarne in tempi ragionevoli ma, nonostante le modifiche al Codice di Procedura Civile, tutto lascia supporre che l’amministrazione della giustizia non tenga in conto le esigenze del mondo reale.
Iniziamo il discorso dalla fine, poiché coincide con l’aspetto più noioso e farraginoso della procedura, la cui sommaria analisi ci consente di comprendere come da parte del potenziale acquirente sia più agevole, veloce ed infinitamente meno oneroso, anche per l’esecutato, un intervento negoziale a saldo e stralcio con l’ente creditore procedente.

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Per entrare in argomento proponiamo un esempio, raro ma niente affatto teorico: un’asta può andare inesitata, e tra le offerte può esservene una ad un prezzo inferiore rispetto a quello fissato. L’offerente, atteso che l’immobile non è stato aggiudicato, può pertanto chiedere al giudice l’assegnazione in base all’offerta formulata.

Gli strumenti legislativi che regolamentano tale ipotesi sono compendiati nel Libro Terzo del Codice di Procedura Civile, Libro III Del processo di esecuzione, Titolo II Dell’espropriazione forzata, Capo IV Dell’espropriazione immobiliare, Sezione III Della vendita e dell’assegnazione. Il dispositivo dell’art. 590 Codice di Procedura Civile prevede che se la vendita all’incanto non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede su di esse fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio.

Avvenuto il versamento, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento a norma dell’articolo 586 e, in caso di più domande di assegnazione, il giudice provvede determinando le modalità ed i termini in cui l’assegnatario deve procedere con il versamento del prezzo, disponendo inoltre la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli, degli eventuali sequestri nonché intimando al debitore e al custode il rilascio dell’immobile.

Ma affinché i tempi siano rispettati è norma comune ritenere che il decreto sia sospensivamente condizionato al versamento di quanto dovuto. Infatti, il giudice dell’esecuzione, in caso di inadempimento da parte dell’assegnatario, deve pronunciare la decadenza di questi e disporre un nuovo incanto in suo danno.

Euro Houses

 

Per una migliore chiarificazione sia del concetto sia della procedura, il dispositivo dell’art. 591 Codice di Procedura Civile stabilisce che se non vi sono domande di assegnazione o se decide di non accoglierle, il giudice dell’esecuzione dispone l’amministrazione giudiziaria a norma degli articoli 592 e seguenti, oppure pronuncia una nuova ordinanza ai sensi dell’articolo 576 perché si proceda ad un nuovo incanto. In quest’ultimo caso il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente.

Ma lo stesso giudice, se stabilisce nuove condizioni di vendita o fissa un nuovo prezzo, assegna altresì un nuovo termine non inferiore a sessanta giorni e non superiore a novanta, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’articolo 571.
Va precisato che nel caso in cui l’incanto abbia avuto un esito negativo viene rimessa alla discrezionalità del giudice dell’esecuzione la facoltà di disporre l’assegnazione o l’amministrazione giudiziaria ove decida di non accogliere le istanze di assegnazione. Infatti, il giudice non risulta più obbligato a convocare le parti fissando un’apposita udienza, ma può decidere autonomamente e fuori udienza se procedere ad una nuova vendita o se disporre l’amministrazione giudiziaria.

Inoltre, qualora il giudice decida di attuare nuovi tentativi di liquidazione dell’immobile potrà stabilire diverse condizioni di vendita, ad esempio frazionando in più lotti l’immobile, nuove forme di pubblicità straordinarie dell’avviso di vendita, fissando un prezzo base inferiore di un quarto rispetto a quello precedente.

Ma se fallisce anche il secondo tentativo di vendita forzata dell’immobile, il giudice dell’esecuzione può decidere se disporre l’assegnazione del bene esecutato ovvero rigettare le relative istanze e disporre l’amministrazione giudiziaria per un massimo di tre anni o un nuovo incanto con ulteriore ribasso, questa volta del quinto.

Va tenuto presente che le sezioni fallimentari dei tribunali sono generalmente intasate da procedure, spesso tutt’altro che recenti, che allungano ulteriormente i tempi tecnici. In un intento agevolativo è stato varato l’art. 591 bis Codice di Procedura Civile che stabilisce che il giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza con la quale provvede sull’istanza di vendita ai sensi dell’articolo 569, terzo comma, puo’, sentiti gli interessati, delegare ad un notaio avente preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato ovvero a un commercialista il compimento delle operazioni di vendita, stabilendo il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalita’ della pubblicita’, il luogo di presentazione delle offerte ai sensi dell’articolo e il luogo ove si procede all’esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell’eventuale incanto.

A questo punto il professionista delegato provvederà a determinare il valore dell’immobile a norma dell’articolo 568, terzo comma, tenendo anche conto della relazione redatta dall’esperto nominato dal giudice.

In caso di aggiudicazione provvederà infine ad autorizzare l’assunzione dei debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario a norma dell’articolo 508 ed alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento nonchè all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’articolo 586.

Una volta conseguita la certezza delle somme percepite provvederà alla formazione del progetto di distribuzione ed alla sua trasmissione al giudice dell’esecuzione, che potrà apportarvi eventuali variazioni, ed ordinerà alla banca o all’ufficio postale la restituzione delle cauzioni e di ogni altra somma direttamente versata mediante bonifico o deposito intestato alla procedura dagli offerenti non risultati aggiudicatari. La restituzione ha luogo nelle mani del depositante o mediante bonifico a favore degli stessi conti da cui sono pervenute le somme accreditate.

Nell’avviso di cui all’articolo 570 e’ specificato che tutte le attivita’, che, a norma degli articoli 571 e seguenti, devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell’esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell’esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio ovvero nel luogo indicato nell’ordinanza di cui al primo comma. All’avviso si applica l’articolo 173-quater delle disposizioni di attuazione del presente codice.
Il professionista delegato provvede altresi’ alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, che deve contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono, le generalita’ delle persone presenti, la descrizione delle attivita’ svolte, la dichiarazione dell’aggiudicazione provvisoria con l’identificazione dell’aggiudicatario. Il verbale e’ sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato ed allo stesso nondeve essere allegata la procura speciale di cui all’articolo 579, secondo comma.
Se il prezzo non e’ stato versato nel termine, il professionista delegato ne da’ tempestivo avviso al giudice, trasmettendogli il fascicolo.

Avvenuto il versamento del prezzo con le modalita’ stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell’esecuzione il fascicolo. Al decreto, se previsto dalla legge, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica dell’immobile quale risultante dal fascicolo processuale. Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice dell’esecuzione nel caso in cui non faccia luogo all’assegnazione o ad ulteriori incanti ai sensi dell’articolo 591. Contro il decreto previsto nel presente comma e’ proponibile l’opposizione di cui all’articolo 617. Le somme versate dall’aggiudicatario sono depositate presso una banca o su un conto postale indicati dal giudice. I provvedimenti di cui all’articolo 586 restano riservati al giudice dell’esecuzione in ogni caso di delega al professionista delle operazioni di vendita.

Da notare che, allorché il giudice dell’esecuzione delega un notaio o un avvocato o un commercialista per il compimento delle operazioni di vendita, si tratta di una delega revocabile fino al momento dell’aggiudicazione, anche se la revoca colpisce le attività che non sono ancora state compiute dal professionista, ed è sempre una scelta rimessa alla discrezionalità del giudice, non richiedendo alcuna motivazione. Si è quindi in ogni momento fra color che son sospesi… e il giudice, com’è ben specificato, non è tenuto a fornire motivazioni.

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Da ultimo, il professionista delegato a compiere le operazioni di vendita è tenuto a formare il progetto di distribuzione seguendo gli stessi criteri ai quali deve normalmente attenersi il giudice dell’esecuzione, ovvero graduatoria dei creditori, deposito in cancelleria e fissazione dell’udienza per la loro audizione.

E questo è quanto, salvo concludere con un’ultima annotazione niente affatto trascurabile: non è detto che chi si è aggiudicato un immobile all’asta possa dormire sonni tranquilli, perché nei dieci giorni successivi il giudice ha la facoltà di riesaminare, ed eventualmente accogliere, offerte che a suo insindacabile giudizio ritiene più vantaggiose.

E domani parleremo finalmente di modalità negoziali serie, decisamente più adeguate al tertium millennium…
Alberto C. Steiner